Seconde case di pregio in Italia: in dieci anni il mercato raddoppia

Cortina, Forte dei Marmi e Lago di Como guidano la classifica delle abitazioni esclusive.

Il mercato sopra il milione

Tra il 2016 e il 2025 le compravendite sopra il milione crescono del +103%, trainate dalle seconde case (75% del totale).
Un segmento in crescita, con recuperi rapidi dopo le flessioni del 2020 e del 2023 e nuovi massimi nel biennio 2024-2025.

Il pregio non è più una nicchia: è una componente strutturale del real estate italiano.

Montagna: il pregio alpino ha le sue coordinate, Dolomiti e Alpi

Le destinazioni alpine confermano una domanda qualificata, con forte presenza internazionale e un’offerta premium che in alcuni comuni supera un terzo del totale.

Cortina d’Ampezzo

• 1° nella classifica nazionale dell’esclusività
• valori Prime oltre 10.000 €/mq
• domanda orientata verso ville indipendenti e quadrilocali high‑end

Courmayeur

• mercato più liquido delle Alpi
• tempi medi di vendita: 4 mesi
• domanda superiore all’offerta di qualità, soprattutto per chalet indipendenti

Mare: Liguria, Versilia e Sardegna tracciano la rotta del lusso marino

Le località marine mostrano una polarizzazione netta: destinazioni iconiche con valori consolidati e aree limitrofe in rivalutazione.

Golfo del Tigullio – Portofino

• valori Prime fino a 13.600 €/mq
• domanda con budget 900.000-1,5 milioni
• requisiti chiave: vista mare, terrazze vivibili, box auto

Versilia – Forte dei Marmi

• quota di pregio più alta d’Italia (34% dell’offerta)
• valori Prime a 12.200 €/mq
• domanda internazionale orientata a ville singole chiavi in mano

Riviera Romagnola

• domanda upper class con budget medio 700.000€
• cresce la domanda per seconde case utilizzate nei weekend lunghi, favorita dal lavoro agile

Gallura e Costa Smeralda

• Gallura: acquirenti italiani entro 1 milione, orientati al lifestyle mediterraneo
• Costa Smeralda: investitori esteri >3 milioni, con richiesta di soluzioni chiavi in mano

Laghi: Como la regina internazionale

I laghi del Nord registrano la crescita più dinamica della componente internazionale, favorita dalla flat tax per i neo-residenti e dalla vicinanza a Milano e agli aeroporti.

Lago di Como

• valori Prime fino a 8.950 €/mq (Campione d’Italia)
• domanda 1,5-3 milioni, con sconto quasi nullo
• forte pressione della domanda su ville indipendenti fronte lago

Indice di Concentrazione del Pregio

Il focus introduce l’Indice di Concentrazione del Pregio, che misura i comuni italiani dove l’offerta immobiliare è maggiormente orientata verso la fascia alta del mercato.

Top 5 nazionali:

1. Cortina d’Ampezzo
2. Capri
3. Sorrento
4. Forte dei Marmi
5. Courmayeur

Le destinazioni turistiche dominano la classifica: tra le città, solo Milano entra nelle prime 30 posizioni (al 26esimo posto).

Recap dei trend emersi

Il 2025 ci racconta che vi è:

• crescita strutturale del segmento premium
• forte componente internazionale
• domanda orientata a immobili chiavi in mano
• preferenza per vista panoramica, spazi esterni e box auto
• tempi di vendita rapidi nelle destinazioni a maggiore attrattività

Il mercato delle seconde case di pregio si conferma come una componente ormai strutturale del real estate italiano, con dinamiche guidate sempre più dalla qualità del prodotto.

Il valore non è più soltanto nell’indirizzo, ma nella qualità complessiva dell’abitare.

Le previsioni

Il segmento premium è atteso in ulteriore crescita nel 2026-2027, sostenuto da:

• domanda internazionale
• nuove realizzazioni high‑end
• riqualificazioni di immobili esistenti
• aumento dell’offerta di bilocali e trilocali di qualità

In sintesi

Il mercato delle seconde case di pregio ha raddoppiato i volumi in dieci anni, diventando uno dei comparti più dinamici e competitivi del real estate italiano.

Il Belpaese continua a generare valore nel segmento premium – per accedere all’analisi completa, scarica il report integrale.