Il mercato residenziale tiene, ma dopo anni di crescita entra in una fase di assestamento
Il mercato residenziale italiano continua a mostrare una sostanziale tenuta, ma entra in una fase di progressivo assestamento, condizionata dall’incertezza dello scenario macroeconomico, dall’aumento dell’inflazione e da condizioni di accesso al credito più onerose e selettive.
È quanto emerge dal nuovo report G-Market Pulse (Q3 2026) a cura del nostro dipartimento Research & Data Intelligence, che fotografa un mercato ancora sostenuto da una domanda abitativa strutturalmente solida, ma sempre più attenta alla sostenibilità economica dell’acquisto.
Il tema centrale diventa quindi l’accessibilità alla casa: la domanda non viene meno, ma cresce la distanza tra il desiderio di acquistare e la possibilità economica di trasformarlo in una compravendita effettiva. Un fenomeno che interessa in particolare le giovani generazioni e che, nelle grandi città, riguarda anche famiglie con redditi intermedi.
Casa: il mercato entra in una nuova fase
Nel primo semestre 2026 compravendite ancora in crescita del 2,1%, ma il rallentamento del secondo trimestre segnala l’ingresso in una fase di assestamento. Prezzi ancora in aumento, +1,3% nel terzo trimestre, mentre l’accesso al mutuo diventa più selettivo. Cresce il ruolo della locazione e ritorna attiva la domanda di abitazioni nuove o di recente costruzione.
Il tema centrale è l’accessibilità alla casa: per i giovani il mutuo resta determinante, mentre nelle grandi città emerge la “zona grigia” delle famiglie che non accedono all’edilizia pubblica ma faticano a sostenere i valori del libero mercato.
Il mercato residenziale entra in fase di assestamento.
Prezzi in crescita, ma il mercato rallenta
Nel primo semestre 2026 sono state realizzate circa 381 mila compravendite residenziali, in crescita del 2,1% rispetto allo stesso periodo del 2025, dopo il +6,4% registrato nell’intero 2025. Il dato mostra un rallentamento progressivo: dopo il +4,4% del primo trimestre, nel secondo la crescita si è praticamente arrestata, al +0,1%. Nelle dieci principali città il mercato resta positivo (+3% nel semestre), con dinamiche territoriali molto differenziate.
Sul fronte dei valori, nel terzo trimestre 2026 i prezzi crescono dell’1,3% su base trimestrale a livello nazionale e dell’1,4% nelle dieci principali città. Il primo semestre aveva registrato +5,4% e +5,0% rispetto al secondo semestre del 2025.
Milano continua a rappresentare il mercato più dinamico, con prezzi superiori del 53,4% rispetto al primo semestre 2019, e un terzo trimestre che evidenzia una fase di consolidamento.
Le prospettive indicano una normalizzazione: crescita dei prezzi di circa +0,3% nel 2026, lieve flessione di circa -0,6% nel 2027, ritorno alla stabilità nel 2028. Per il 2026 sono attese circa 761 mila compravendite, -0,8% rispetto al 2025, su livelli comunque superiori al biennio 2023-2024.
La domanda non viene meno, ma cresce la distanza tra il desiderio di acquistare e la possibilità economica di trasformarlo in una compravendita effettiva.
Mutui: il vero nodo è la sostenibilità dell’acquisto
In questo scenario il credito continua a rappresentare una leva fondamentale per il mercato, ma anche uno dei principali fattori di rallentamento.
Nel 2025 gli acquisti di abitazioni assistiti da mutuo sono stati circa 334 mila, il 45,9% di quelli delle persone fisiche. Nel primo semestre 2026 la crescita rallenta al +4,5%, con un secondo trimestre a +1,3%.
A luglio 2026 il tasso armonizzato è al 3,4% (3,2% un anno prima) e l’Eurirs a 10 anni è salito dal 2,69% al 3,59%.
L’aumento del costo del finanziamento, unito a un atteggiamento più selettivo da parte degli istituti, determina quindi un processo di autoselezione della domanda: una parte dei potenziali acquirenti rinuncia o rimanda l’acquisto prima ancora di avviare l’istruttoria per il mutuo.
Il fenomeno assume particolare rilevanza per le giovani generazioni, per le quali il credito rappresenta una condizione necessaria per accedere alla proprietà. Nel 2025 ricorreva al finanziamento il 64% degli acquirenti fino a 30 anni e il 67% di quelli tra 31 e 40 anni. Nel terzo trimestre 2026 l’importo medio erogato ha raggiunto 147.800 euro, in crescita del 20% rispetto a tre anni prima, mentre la durata media è salita a 27 anni.
La nuova costruzione torna a crescere
In un mercato sempre più attento al rapporto tra prezzo, qualità e costi futuri, la nuova costruzione assume un ruolo centrale.
Dopo dodici mesi consecutivi di flessione, nel primo trimestre 2026 le compravendite di abitazioni nuove sono tornate a crescere del 15% su base annua, con un +16% nel secondo trimestre. Nel secondo trimestre tutte le otto grandi città considerate registrano una crescita rispetto allo stesso periodo del 2025.
La nuova o recente costruzione è apprezzata dagli italiani: in uno scenario ipotetico di trasferimento, l’84% la considera importante e circa una persona su due la ritiene prioritaria o molto importante. Pesano efficienza energetica, sicurezza, minori costi di manutenzione e assenza di interventi immediati. Il trilocale è la tipologia più richiesta, con il 34% della domanda, in linea con la quota disponibile.
Locazioni: cresce il ruolo dell’affitto
La locazione assume così un ruolo importante non soltanto come scelta di flessibilità, ma anche come alternativa all’acquisto.
Il rallentamento dell’accesso alla proprietà potrebbe infatti consolidare ulteriormente il ruolo della locazione, in un mercato già segnato da una carenza strutturale di offerta.
Nel primo semestre 2026 sono stati registrati oltre 510 mila nuovi contratti di locazione, in crescita del 3,1% rispetto allo stesso periodo del 2025: un andamento in controtendenza rispetto al comparto delle compravendite, dove la crescita ha mostrato segnali di rallentamento.
Anche i canoni, dopo la crescita del primo semestre, mostrano nel terzo trimestre segnali di assestamento: -1,0% a livello nazionale e -0,8% nelle dieci principali città.
Milano resta su livelli elevati, con canoni superiori del 55,9% rispetto al 2019.
La locazione sempre più un’alternativa all’acquisto.
Il ruolo degli investitori e la sfida dell’affordable housing
Il tema dell’accessibilità pone una questione più ampia di quantità e diversificazione dell’offerta residenziale. Il riequilibrio tra domanda e offerta non potrà prescindere da un maggiore coinvolgimento degli investitori corporate nel residenziale.
L’interesse è cresciuto negli ultimi anni, ma resta concentrato soprattutto sulle iniziative built to sell e sullo student housing. Lo sviluppo di un’offerta strutturata di built to rent, anche in chiave affordable, è invece una delle principali leve per ampliare un comparto della locazione ancora insufficiente rispetto alla varietà delle esigenze abitative.
La “Zona Grigia” dell’abitare: la nuova sfida dell’accessibilità
La questione dell’accessibilità riguarda infatti non soltanto le fasce di reddito più basse, ma anche quella che viene identificata come “Zona Grigia”: nuclei familiari con redditi troppo elevati per accedere alle agevolazioni dell’edilizia pubblica, ma insufficienti per sostenere i canoni della fascia più bassa del libero mercato.
Il fenomeno assume una particolare intensità nelle grandi città: anche nelle aree OMI più periferiche il disagio abitativo potenziale riguarda circa tre nuclei su quattro a Milano, due su tre a Roma e il 62% a Napoli.
A Milano, nelle zone OMI periferiche la quota di nuclei oltre la soglia di potenziale disagio è superiore al 60%, mentre nelle zone centrali e semicentrali è stabilmente oltre il 75%. La tensione coinvolge tutta la prima e buona parte della seconda cintura.
Mercato residenziale: i dati del terzo trimestre 2026
Entra nei dettagli del report, dove troverai:
- l’andamento di compravendite e prezzi in Italia e nelle dieci principali città, con le previsioni 2026-2028
- il quadro del credito: tassi, Eurirs ed Euribor, importo medio erogato e durata media dei mutui
- il confronto tra prezzi del nuovo e dell’usato e la domanda per tipologia
- la crescita delle locazioni e l’andamento dei canoni
- la “zona grigia” per zona OMI a Milano, Roma e Napoli
Scarica l’analisi e ottieni una lettura completa della nuova fase del ciclo immobiliare italiano.