Investimenti immobiliari 2026: primo semestre da record per l’Italia

La crescita dei volumi conferma il riposizionamento strutturale del mercato: gli investitori privilegiano asset trasformabili, strategie value‑add e infrastrutture digitali, così si rafforza il ruolo dell’Italia come polo attrattivo del Sud Europa grazie ai potenziali di riqualificazione e riposizionamento presenti sul territorio.

Investimenti H1 2026

Il semestre mostra una crescita del 37% YoY: una variazione annua che racconta una trasformazione non casuale.

La composizione dei volumi riflette infatti un’evoluzione strutturale della domanda: maggiore attenzione alle asset class con ritorni legati alla trasformazione, incremento delle operazioni value-add e consolidamento delle infrastrutture digitali come nuova area di allocazione.

L’Italia uno dei mercati più attrattivi e ricercati del Sud Europa

Retail

Il retail si conferma la prima asset class del semestre con 2,4 miliardi di euro, +116% YoY.

• shopping center e retail park (circa 25% del comparto)
• operazioni su outlet paneuropei
• deal high street prime di dimensione eccezionale

Il secondo trimestre registra la miglior performance trimestrale mai rilevata, con oltre 1,6 miliardi di euro investiti nel comparto retail.

Industrial & Logistics

Il segmento raggiunge 1,2 miliardi (+48% YoY), con un secondo trimestre particolarmente attivo.

• tre operazioni >100 milioni su portafogli logistici
• focus lungo gli assi Milano-Bologna e Torino-Milano-Venezia
• secondo semestre in recupero, con una domanda che torna a concentrarsi su portafogli strutturati e operazioni di scala rilevante

Il secondo trimestre da solo vale circa 875 milioni di euro, confermando la logistica come una delle asset class più dinamiche del semestre.

Hospitality

Investimenti a 1,2 miliardi, -10% YoY ma con una domanda strutturalmente solida.

• 85% del volume su asset 4-5 stelle
• quota rilevante di asset non operativi da convertire o sviluppare
• Milano (30%) e Roma (20%) come poli principali
• crescente attenzione verso mercati emergenti

La domanda si concentra su mercati emergenti ad alta attrattività turistica, con forte componente luxury: costa siciliana, le affermate località del Lago di Como e le destinazioni alpine di lusso in Trentino-Alto Adige e Valle d’Aosta, che continuano a intercettare operatori internazionali, club deal e investitori privati.

Office

Il comparto office registra 650 milioni di euro, -29% YoY, con una domanda più selettiva e polarizzata.

• Milano e Roma rappresentano circa l’80% dei volumi
• forte attenzione ai trophy asset nei CBD
• incremento delle operazioni di conversione verso hospitality e living
• quota rilevante di acquirenti privati (HNWI, family office)

Diverse operazioni a Milano hanno riguardato riconversioni d’uso da uffici verso l’alberghiero e il living, confermando una tendenza ormai strutturale.

Living

Il living registra 650 milioni (+89% YoY) su 25 operazioni.

• build‑to‑sell: 39% del totale
• student housing: 39%
• maggioranza dei volumi concentrati su Milano e area metropolitana
• incremento delle conversioni da uffici e delle riqualificazioni residenziali

Il segmento mostra una crescente attenzione per le operazioni in forward purchase, soprattutto nel comparto student housing.

La selettività degli investitori premia asset con potenziale di trasformazione: la capacità di individuare il corretto riposizionamento diventa oggi un fattore competitivo decisivo

Healthcare

200 milioni e istituzionalizzazione in atto.

Il comparto healthcare e RSA evidenzia segnali di crescente istituzionalizzazione, con oltre 200 milioni di euro investiti nei primi sei mesi del 2026, sostenuti da dinamiche demografiche strutturali e dall’interesse di operatori internazionali specializzati.

Alternative / Data Center

Gli alternative raggiungono 750 milioni, con i data center come principale area di espansione del comparto.

• forte polarizzazione su Milano e Lombardia
• focus su conversioni di asset industriali e terreni per sviluppo
• oltre 200 data center in Italia (terzo polo UE)
• Bari come principale polo del Sud
• incertezza normativa come elemento da monitorare

Il ruolo dei data center conferma la crescente rilevanza delle asset class emergenti, trainate dall’evoluzione dell’AI e dalla necessità di infrastrutture digitali avanzate.

Recap dei trend emersi

Il semestre evidenzia:

• prevalenza del capitale internazionale (67% dei volumi)
• crescita delle asset class alternative
• consolidamento di living e hospitality
• selettività crescente su office
• accelerazione delle strategie value‑add e delle conversioni d’uso

Il mercato italiano evidenzia una configurazione coerente con le dinamiche osservate nel semestre: una domanda orientata alla trasformazione degli asset, alla riqualificazione e al riposizionamento del patrimonio immobiliare, con una crescente attenzione verso operazioni capaci di intercettare i nuovi driver della domanda.

La concentrazione degli investimenti nei principali poli territoriali, insieme alla progressiva affermazione delle infrastrutture digitali e delle strategie con componente di sviluppo, conferma un contesto guidato da logiche equity e da processi di valorizzazione che riflettono l’evoluzione strutturale del mercato.

In sintesi

Il primo semestre 2026 conferma il riposizionamento strutturale del mercato immobiliare italiano: volumi in crescita, domanda selettiva, centralità delle asset class trasformabili e consolidamento delle infrastrutture digitali.
Un contesto complesso, ma con fondamentali solidi per operatori orientati a strategie tecniche e value‑add.

Lo scenario degli investimenti immobiliari in Italia si caratterizza per un patrimonio ampio e trasformabile, capace di intercettare strategie equity e attrarre capitali in cerca di riqualificazione e riposizionamento.

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