Hospitality Italia: record di arrivi, luxury e upscale in crescita e nuovi equilibri di mercato

Il turismo in Italia nel 2025 e nei primi mesi del 2026

Dopo la contrazione registrata durante la pandemia, il turismo italiano ha recuperato rapidamente i livelli pre-Covid, superandoli già nel 2024. Il 2025 ha segnato un nuovo massimo storico con oltre 160 milioni di arrivi, mentre nei primi mesi del 2026 i flussi si mantengono su livelli elevati, confermando la solidità della domanda. 

A trainare il mercato è soprattutto la componente internazionale, oggi maggioritaria e destinata a rappresentare il principale motore di crescita anche nei prossimi anni. Parallelamente sta cambiando anche la mobilità dei viaggiatori stranieri, con una progressiva crescita degli arrivi via aereo e treno che rafforza il ruolo strategico delle infrastrutture di collegamento. 

Il mare resta la meta degli italiani, le grandi città conquistano gli stranieri

Le località balneari continuano a rappresentare la principale scelta della domanda domestica, mentre i visitatori internazionali concentrano sempre più i propri flussi verso le grandi città. Rispetto al 2019, tuttavia, la crescita della componente estera interessa tutte le principali tipologie di destinazione, confermando un’espansione diffusa della domanda internazionale. 
 
L’Italia si conferma una meta estiva, trainata dalle località marittime (29% degli arrivi e 37% delle presenze). Seguono le grandi città (27% degli arrivi e 22% delle presenze) e i comuni a vocazione culturale e paesaggistica (17% degli arrivi e 14% delle presenze). 

Le grandi città sono la meta più ambita degli stranieri, mentre le località marittime si confermano le preferite dagli italiani.

Rispetto al 2019, le grandi città sono le destinazioni che hanno registrato la maggiore crescita degli arrivi (+28%), seguite dalle località lacustri (+25%). 
A trainare questa evoluzione è soprattutto la domanda internazionale, che mostra una crescita diffusa in tutte le principali destinazioni italiane: +39% nelle grandi città, +36% nelle località culturali e nelle località marittime, +33% nei laghi e nelle destinazioni montane.
Un trend che conferma la crescente attrattività dell’Italia nei confronti dei visitatori stranieri e la capacità del Paese di intercettare flussi turistici sempre più diversificati. 

Roma e Milano si confermano le principali mete turistiche tra le grandi città italiane. Crescono fortemente alcune località del Sud Italia: Bari e Palermo tra le grandi città, il Salento tra le mete di villeggiatura. 

Dove viaggiano gli italiani, e dove gli stranieri

L’analisi evidenzia una crescente differenziazione delle preferenze turistiche. 
La domanda internazionale cresce trasversalmente su tutte le principali destinazioni italiane, con una maggiore accelerazione nelle grandi città, nelle località culturali e nei laghi. La domanda domestica continua invece a sostenere soprattutto le destinazioni balneari e le mete storiche. 
Allo stesso tempo cresce l’interesse degli italiani verso esperienze di nicchia e capaci di far vivere l’autenticità del territorio, segnale di una domanda generale sempre più orientata alla qualità del viaggio. 

Le strutture alberghiere, cresce il segmento premium

Il settore alberghiero evidenzia una netta transizione verso l’alto di gamma rispetto al periodo pre-pandemia. 

Dal 2019 gli hotel a 5 stelle sono cresciuti del 46% (dato consolidato da un ulteriore +5% nell’ultimo anno), la principale variazione tra le categorie del comparto alberghiero. Parallelamente, gli alberghi a 4 stelle hanno registrato un incremento del 13%, intercettando la quota maggiore di posti letto (38%del totale nazionale). Al contrario, aumenta la crisi della fascia bassa: le strutture a 1 e 2 stelle diminuiscono rispettivamente del 10% e del 9%. 
Il segmento medio dei 3 stelle mantiene la leadership per numero di esercizi (45%), ma si conferma immobile e in lieve flessione sul lungo periodo.

Oggi, rispetto al 2019:

• 5 stelle: +46%
• 4 stelle: +13%
• 1‑2 stelle: -10% / -9%.
• 3 stelle: -0,4%

Le prospettive confermano questa tendenza: entro il 2029 sono previste circa 270 nuove aperture, grandi novità nel segmento luxury, con Roma e Milano che si confermano i mercati più dinamici.

La crescita passa dall’extra-alberghiero

Accanto alla trasformazione dell’offerta alberghiera, continua l’espansione del comparto extra-alberghiero – trainato dagli alloggi in affitto (+33% dal 2019, grazie al ruolo degli affitti brevi), che rappresentano oggi l’89% delle strutture. 

Gli alloggi in affitto rappresentano la grande maggioranza delle strutture ricettive extra-alberghiere e raggiungono il 61% dei posti letto, consolidando il proprio ruolo centrale nella nuova offerta turistica italiana. La crescita è sostenuta anche dall’espansione degli short stay e dall’aumento delle prenotazioni online, con l’Italia che si conferma il terzo mercato europeo per volume di pernottamenti prenotati attraverso piattaforme digitali.

A guadagnare peso nella distribuzione degli importi è ora la fascia dei finanziamenti “importanti”: i mutui di importo superiore ai 200.000 euro, che è quasi triplicata in due anni, passando dall’11,1% al 30,2% del totale delle richieste, mentre la quota dei mutui sotto i 100.000 euro si è ridotta di oltre 20 punti percentuali nello stesso periodo, scendendo al 13,8%.

Nel complesso, emerge una trasformazione della domanda turistica, sempre più orientata verso soluzioni flessibili e autonome.

Investimenti: Milano e Roma guidano il mercato, crescono le destinazioni emergenti

Anche sul fronte degli investimenti il settore continua a mostrare una significativa capacità di attrazione. 

Dopo aver raggiunto 2,2 miliardi di euro nel 2025, quarto mercato europeo per volumi, nei primi sei mesi del 2026 l’Hospitality ha già registrato circa 1,2 miliardi di euro investiti, confermandosi una delle asset class più dinamiche del real estate italiano. 

Milano concentra circa il 30% dei volumi investi, segue Roma, che supera il 20%. Parallelamente cresce l’interesse verso mercati emergenti come il Lago di Como, la Sicilia e le destinazioni alpine di lusso in Trentino-Alto Adige e in Valle d’Aosta, sempre più presenti nelle strategie degli investitori.

L’Italia si conferma tra i mercati più attrattivi in Europa.

Hospitality italiana, uno scenario in evoluzione

L’analisi descrive un settore che sta cambiando pelle, stagionalità e geografie. 
Le trasformazioni sopra descritte mostrano una fase di espansione resa possibile dalla crescita della domanda internazionale, dall’espansione del segmento luxury e da un mercato degli investimenti che continua a privilegiare asset di qualità. 

Nei prossimi anni competitività, sostenibilità e capacità di intercettare nuovi flussi turistici saranno gli elementi chiave destinati a ridefinire la geografia dell’Hospitality nel Belpaese.

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