27 Ottobre 2026
Investimenti immobiliari 2026: primi nove mesi da record per il mercato immobiliare italiano
Scarica il reportQ3 2026: 10,3 miliardi nei primi nove mesi (+31% YoY)
Guidano retail, hospitality e logistica. Living e asset class alternative crescono a ritmi più che doppi rispetto al mercato.
Nei primi nove mesi del 2026 gli investimenti immobiliari in Italia hanno raggiunto 10,3 miliardi di euro, il 31% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. La ripresa avviata nella seconda metà del 2024 si consolida, nonostante tensioni geopolitiche, rincari energetici e costi di finanziamento ancora elevati.
È il quadro che emerge dall’Investment Overview Q3 2026, realizzato dal nostro dipartimento Research & Data Intelligence in collaborazione con Great – Gabetti Group. Nell’articolo che segue trovi le principali evidenze, nel report completo invece, la distribuzione geografica degli investimenti, il profilo degli investitori per ogni asset class e le principali operazioni del periodo.
Il contesto macroeconomico e la distribuzione degli investimenti
Lo scenario mostra una crescita economica moderata, sul quale incidono le tensioni geopolitiche e i rincari energetici. Le pressioni inflattive e l’andamento dei costi di finanziamento richiedono agli investitori una valutazione attenta della sostenibilità delle operazioni e dei rendimenti attesi.
Il retail mantiene il primato per volumi, seguito da hospitality e industrial & logistics. Parallelamente, la crescita del living e delle asset class alternative evidenzia una maggiore diversificazione degli impieghi. La trasformazione del patrimonio esistente e la sua riconversione verso nuovi utilizzi continuano a rappresentare opportunità per il capitale domestico e internazionale.
Il retail si conferma la prima asset class
Con circa 2,9 miliardi di euro investiti (+37% YoY), il retail rappresenta il 29% del totale e supera già il volume dell’intero 2024. L’interesse resta ampio: high street, centri commerciali, retail park e outlet.
Nel report completo (che trovi alla fine di questo articolo): la ripartizione regionale, il peso degli investitori istituzionali e le operazioni più rilevanti del periodo.
Logistica: la crescita più forte tra i comparti consolidati
L’industrial & logistics sale a circa 1,9 miliardi di euro (+53% YoY), sostenuto dalle operazioni su portafogli e da un secondo trimestre particolarmente dinamico. Il Nord Italia si conferma il baricentro del comparto.
Nel report completo trovi: i corridoi logistici più attivi, la ripartizione per categoria e area geografica e il ruolo di istituzionali e SGR.
Hospitality: quasi 2 miliardi, tra grandi città e destinazioni turistiche
L’hospitality sfiora i 2 miliardi di euro (+16% YoY) ed è la seconda asset class per volumi. La domanda interessa sia le principali piazze urbane sia le località di mare e di lago, con un crescente interesse degli operatori specializzati per il recupero e la conversione di immobili esistenti.
Nel report completo trovi: il peso di città, mare e laghi sui volumi e le operazioni sopra i 100 milioni su strutture a cinque stelle.
Office: volumi stabili, ma il mercato diventa più selettivo
Il comparto office registra circa 1,17 miliardi di euro (-1% YoY), una sostanziale stabilità in un contesto di crescente selettività degli investitori e di evoluzione dei modelli di lavoro. Milano e Roma concentrano la grande maggioranza dei volumi. Si registrano i primi aumenti dei rendimenti prime, legati ai costi di finanziamento: il posizionamento degli immobili e il loro riposizionamento diventano decisivi.
Nel report completo scopri: il peso di Milano e Roma, l’andamento dei rendimenti prime e le principali operazioni del periodo.
Living: +79% con build-to-sell e student housing
Il living raggiunge circa 900 milioni di euro (+79% YoY), trainato da build-to-sell e student housing, in risposta alla domanda abitativa e alla carenza di posti letto nelle città universitarie. Oltre ai nuovi sviluppi, il mercato premia la conversione di edifici obsoleti e di uffici.
Nel report completo trovi: il peso di nuovi sviluppi, conversioni e ristrutturazioni, le città più attive e il ruolo del forward purchase nello student housing.
Alternative: quasi raddoppiate, con i data center in testa
Le asset class alternative salgono a circa 850 milioni di euro (+93% YoY), la crescita più alta del periodo. I data center sono il segmento centrale, sostenuti dalla digitalizzazione e concentrati soprattutto nell’area milanese, spesso su immobili industriali da convertire e terreni da sviluppare. Seguono self-storage e leisure.
Nel report completo: il peso dei singoli segmenti, le città più attive e il ruolo del private equity nei data center.
Chi investe: istituzionali e SGR in testa, capitali esteri al 72%
Investitori istituzionali e SGR guidano il mercato con circa 4,4 miliardi di euro, il 43% dei volumi, e presidiano soprattutto retail, logistica e living. Seguono i privati (aziende, family office, HNWI e club deal, circa il 26%) e gli operatori specializzati (21%) particolarmente attivi nell’hospitality.
Sul fronte della provenienza, i capitali internazionali valgono il 72% del totale: un segnale chiaro della fiducia degli investitori esteri nel mercato italiano.
Stati Uniti, Qatar e Spagna guidano per valore degli investimenti, mentre Stati Uniti, Francia e Spagna prevalgono per numero di operazioni.
I prossimi mesi, però, potrebbero essere meno lineari. Il contesto dei tassi continuerà a pesare sulle allocazioni, con un possibile rallentamento dei volumi e una nuova pressione sui prezzi.
Nel report completo scopri: il profilo degli investitori per ogni asset class, la distribuzione geografica degli investimenti e il quadro macroeconomico.
Scarica il report Investment Overview Q3 2026
Nel report completo ti aspettano:
- I volumi di investimento per asset class, con le variazioni rispetto ai primi nove mesi del 2025
- La distribuzione geografica degli investimenti
- Il profilo degli investitori per tipologia e Paese di provenienza
- Un focus su ogni comparto: retail, logistica, hospitality, office, living, healthcare e alternative
- Le principali operazioni del periodo e il contesto macroeconomico